修繕・改良はybellにご相談ください。

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業務内容

ybell は、大きく分けて4種類のコンサルタント業務を行っています。修繕工事コンサルタント業務/建物保全コンサルタント業務/改良工事コンサルタント業務/瑕疵に関するコンサルタント業務

業務内容

修繕工事に関するコンサルティング業務

修繕・改良工事の流れに沿って、
管理組合の皆様の専門的知識を持ったパートナーとして、
強力にサポートしています。

1. 建物・設備劣化診断業務

改良工事
  • 調査は修繕工事の重要な基本です。
  • 調査が修繕工事の成功の原点です。
  • 調査の目的は、「劣化」の把握です。
  • 診断は劣化の除去と機能回復を判断します。
1)事前書類調査

調査に先立ち、竣工図書、保守点検報告書、修繕経歴書等の内容を確認します。

2)建物・設備目視調査(第1次調査)

〈目視・触診・部分的な打検調査〉
目視調査は簡単な道具は用いますが、主として人間の目で観察するもので、建物が正常な状態であるとか、老朽化が進んでいるとか、異常な症状が感じられる等の判断を行うものです。各種の劣化症状の調査は足場を用いないで実施し、原則として仕上材は除去しないで行います。尚、今回は管理組合にて行った建物調査報告書の内容について、現地での確認を行います。


3)住居に関するアンケート調査

目視調査で確認できない部位の不具合の抽出資料として住民アンケート調査を実施します。

  • 住民アンケート案を作成し委員会に提出する。
  • アンケート用紙の配布、回収は管理組合にて行っていただく。
  • アンケート項目の中に建物に関する要望記入欄をもうけ、
    将来の改良工事に向けた参考資料とする。
  • ベランダ立入調査
    アンケート調査の結果を検討し、
    抽出した住戸(10%程度) について専有部及び専用使用部への立入調査を行います。
目的は
  • アルミサッシ、玄関扉等使用者側から判断される不具合の確認
    (サッシ開閉の不具合、網戸の破損等)
  • 専有部内に現れる共用部側の不具合・劣化現象の確認
    (雨漏り、水漏れ、外壁のひび割れ等)
  • 不具合箇所の計測を行い、全体の数量予測の根拠とする

2.改修設計業務

  • 修繕計画書の作成
    調査結果に基づき、直近の修繕が必要な項目・範囲・修繕仕様の検討を行います。
  • 仕様書の作成
    調査結果に基づき、直近の修繕が必要な項目・範囲・修繕仕様の検討を行います。
    あわせて、建物保全・資産価値向上のための改良項目についての提案を行います。
  • 数量積算
    予算書作成の基礎資料として、共有部を中心に各部位毎の数量積算を行います。
  • 予算書の作成
    修繕工事に必要な予算の計上を行います。

3.工事施工業者選定補助業務

工事の内容、規模に適した業態、業種会社の規模、業績、経験、専門者等数など総合的な観点から業者選択と推薦を行います。具体的には、工事業者への工事内容の説明から、提出された見積の内容査定、工事に係る書類作成等の支援を行います。
工事業者の選定には、単純に工事費が安いだけではなく、会社の姿勢、見積書の内容が発注者の意向をきちんと理解しているかどうかなど、総合的な判断が必要です。

  • 候補業者の資料収集
  • 見積要項書作成
  • 現場説明、設計図書渡し
  • 見積期間中の質疑回答事項対応
  • 業者の見積比較、査定
  • 工事業者へのヒアリング補助
  • 工事契約立会い

工事が始まると工事の出来具合は、工事業者以外は見えなくなります。そこで、工事の内容が設計図の指示通り行っているのか、進行が計画通り出来ているのかどうかを判断することを「監理」といいます。

居住者の方々が生活している中での工事がマンションの修繕工事の特徴です。そのため、工事を短期間で行うことが大変重要な事項となってきます。工事を短期間で行うためには、工事中の検査や竣工検査などの体制が整っているかどうかが、成功の分かれ目といえます。

しかし、この修繕工事における検査は、新築工事の検査とは異なる特性があります。新築時の検査箇所とは比べることができない程の箇所の検査を行う必要があるからです。修繕工事における検査は、検査員を豊富に抱える組合タイプのコンサルタント“ybell”が適している仕事と言えます。

主な業務内容は以下の通りです。

  • 工事説明会資料の確認及び説明会への出席
  • 施工業者との着工前打合せ
    ・全体工事計画の内容確認及び協議、調整
    ・仮設計画の確認及び協議、調整
  • 施工業者より提示された書類の検討、確認
    ・施工計画書、下請け業者リスト、使用材料リスト
  • 工事工程計画の検討、確認
  • 現場重点監理
    ・工事工程に基づいた進捗状況の確認
    ・修繕仕様書に基づいた各種工事の手順確認、検査、指示
    ・各種工事の詳細部(納まり、仕上がり等)の確認、検査、指示
    ・施工業者との現場打合せ
  • 管理組合立ち会いでの、中間検査、足場解体前検査及び竣工検査の実施
  • 実費精算、追加工事見積、中間金請求等の査定
  • 居住者からの苦情対応
    ・監理者権限内での処理
    ・管理組合での処理協議
  • 施工時のアクシデントへの対処、確認
    ・工程変更、仕様変更、事故等への対応
  • 施工業者からの日常的な各種書類の検討、確認
  • 監理月報、検査報告書、監理報告書の作成、提出
  • 管理組合理事会または修繕委員会への出席、状況報告、協議
  • 竣工引渡しに当たっての竣工書類、工事保証書等の確認、指示

    ※工事の監理と監督の違いは?

建物保全コンサルタント業務

1. マンション入居後の経年による長期修繕計画の見直し

修繕計画はマンションの経年数により内容が異なります。7年目、15年目と経年により修繕の内容が変化し、劣化程度により工事費も異なります。一般的には、マンション販売当時に作成された長期修繕工事により、工事が進められることが多くなっています。
しかし、新築当時に立てられた修繕計画に沿って、決められた内容を無条件に行っていて良いのでしょうか。劣化の状況は、当初の修繕計画立案時の状況とは異なっているかもしれません。建築材料も日々進歩しています。場合によっては、経年数に対応して長期修繕計画に示されている項目の修繕が不要な場合もあるのです。
劣化の調査から、総合的判断を行い、その結果、長期修繕計画表を見直すことが必要な場合があります。ybellは、長期修繕計画の見直し案策定の支援を行い、修繕工事内容を見直すことで、大切な修繕積立金を有効に使うお手伝いをします。

2. 年間保全等コンサルタント(定額制)

コンサルタントの重要な役割に「第3 者性」があります。 管理組合と工事業者、または管理組合と管理会社の2 者間の間にもう1者を入れることで事柄の判断に客観性をもたせることができます。
管理組合は、修繕、改良、瑕疵等様々な問題を処理していかなければなりませんが、協同組合コンサルタント“ybell”は、管理組合様を「第3者的」な立場で支援いたします。

3. 関係法令

  • 建築基準法第8条(維持保全)
  • 平成11年 住宅の品質確保の促進に関する法律
  • 平成13年 マンションの管理の適正化の推進に関する法律
  • 平成18年 建物の区分所有に関する法律(改正)

改良工事コンサルタント業務

1. 改良のためのアンケート調査・計画立案

改良工事は、マンションの居住者の方々が必要とし、希望なさっている内容などに関してアンケートをとることで、各マンションの状況を把握することから始まります。その後、時代に対応した改良計画を実資資金計画も含めて提案します。これら改良計画は、長期修繕計画と併せ実行出来る計画です。
改良計画は「安心」「安全」「快適」そして「平等」のテーマの元内容を整理しながら進めることを提案しています。

■計画修繕と改修の重要性
改良・修繕

2. 改良設計と工事監理

改良計画を管理組合へご提案後、組合員である居住者への説明を行い、その後、管理組合や組合員の方々の意見を踏まえつつ修正をしながら設計をいたします。
工事業者の選定の支援と工事監理、監督指導は修繕工事と同様に行います。
改良工事完了後は環境の変化、新鮮な環境が生活に変化を与え暮らしやすいマンションとなり、資産価値の継続、向上にもつながることでしょう。

瑕疵問題に関するコンサルティング業務

瑕疵とは、建物が竣工した時より存在する不良部分であり、容易に発見できる「見える瑕疵」と、ある程度の年月を経なければ現れてこない「隠れた瑕疵」とに分けられます。
(瑕疵とよく混同されるものに「経年劣化」がありますが、これは年月を経るごとに進行してゆく形状や性能の劣化のことであり、自然現象とも言えます。)

物の瑕疵 (「マンション紛争の上手な対処法」より引用)

物の瑕疵とは一般に、その種類のものとして取引の概念上通常有すべき品質・性能を基準として判断した場合、欠陥が認められるもので、マンションの売買においても、通常 の品質の材料でもって、通常の施工方法で作られ、かつ通常の性能や強度をもつという 基準から瑕疵が決定されることになります。

特別に見本売買として売り主が買い主に、たとえばモデルルーム等であらかじめ示した事項や保証した性能があれば、それに反する部分は瑕疵となります。なお、パンフレッ トに仕様が変更されることがある旨、表示されている場合もありますが、品質が同等またはそれ以上の変更は許されても品質の劣るものへの変更は許されません。

なお、マンションの分譲は売買契約ではありますが、建物の瑕疵が問題となる場合は、建設時の請負契約における瑕疵と等しいので、裁判事例を参考にして判断することがで きると考えられます。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任の期間は、売主である分譲会社との契約において定めていない場合は、民法の適用により、目的物の引渡を受けた日から10年以内で「買主が瑕疵を知ったとき」から一年以内であれば、補修工事請求や損害賠償請求が行えます。

しかし、分譲マンションの売買契約に於いては、瑕疵担保責任は引渡後2年間と定められている場合がほとんどであるため(宅地建物取引業者が売主として売買契約をした場合、宅地建物取引業法では引渡後2年以内に短縮することを許されていません。)、年月を経なければ現れてこない「隠れた瑕疵」については、ほとんど無力となっています。
売買契約上アフターサービス条項が設けられている場合は、ある程度の補修が行われるでしょうが、微力と言わざるを得ません。

多くの場合、売り主側は責任期間の終了を理由に請求に応じない場合が多いので、まず瑕疵であることの立証を行い、販売会社または施工会社と交渉を行います。竣工後10年以内であれば、施工会社は「道義的責任」において補修に応じる場合が少なくありません。ただし、損害賠償請求については売り主への請求となります。

尚、平成12年4月以降に新築マンションを売買契約した場合には、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)により「構造耐力上主要な部分」(基礎・基礎杭、壁、柱、床、屋根等)及び「雨水の浸入を防止する部分」(屋根、外壁、屋根、外壁の開口部、雨水を排除するための排水管のうち屋根や外壁の内部、屋内にある部分)については瑕疵担保責任が10年間となっています。

竣工後8〜10年程度経過したマンションでは、「経年劣化」が表面に現れ始め、そろそろ大規模修繕という言葉が思い浮かんでくる頃と思われます。しかし、その「経年劣化」には、「瑕疵」が含まれている場合が数多くあります。

多くの管理組合では「経年劣化」も「瑕疵」も含めて、大規模修繕として管理組合の修繕積立金により行われている場合が多いようです。「瑕疵」は「瑕疵」として責任を追及し、大切な管理組合の修繕費用を無駄遣いすることなく、建物の維持を行うことが重要です。

Ybell では、設立当時からマンションの瑕疵問題のコンサルティングに取り組んできました。
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