修繕・改良はybellにご相談ください。

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ybellとは?

よこはま建築監理協同組合という堅い名前ですが、“ybell”というかわいいロゴは何ですか。/“ybell(ワイベル)”と呼んでください。

ybell の“y”は、よこはまの“y”。
“bell”は、警鐘を鳴らすという意味です。

何に対して警鐘(bell)を鳴らすのか、とお思いでしょう。これは、「よこはま建築監理協同組合」の設立理念にも通じることです。

今まで、建築の世界は新築主導でした。古くなれば壊して建替えて(スクラップアンドビルド)きたからです。しかし、これからのサスティナブル(継続)社会においては、修繕して、より長く使うことが求められています。多くの人が暮らしを営み、かつ資産として継続させていかなければならないマンションでは、なおさらのことです。

ゼロから作り上げる、つまり目に見える部分を順次積み重ねていく新築工事に対して、前回の工事から経年劣化した場所や箇所を元の機能に回復するのが修繕工事です。新築と修繕工事では、その設計や工事監理の手法が大きく異なって然るべきです。しかし、修繕工事という建築の分野は、今やっと手がつけられようとしている分野であり、新築と異なる課題や問題点がやっと顕在化してきているような状態です。

そこで、「よこはま建築監理協同組合」は“ybell”という、ちょっと大げさな(気恥ずかしい)愛称をあえて掲げることで、現在の修繕工事や監理のありかたに警鐘を鳴らしつつ、修繕の分野を引っ張っていこうという心構えを現したのです。

コンサルが“協同組合”というのは珍しいですが、どんな特徴があるのですか。/「よこはま建築監理協同組合」の“協同組合”には訳があります。
3つの警鐘
  • 財産の保全の支援(修繕)
    誰がするのですか。
    費用対効果の延命化、瑕疵問題
  • 暮らしやすい環境の支援(改良)
    誰がするのですか。
    25年経過後はマンション全体をリニューアル
  • 修繕は提案型組織力(組合組織)
    ベストです。
    修繕の特殊性に第3者性組織、
    豊富な経験とノウハウ

よこはま建築監理協同組合は、平成10年に横浜市の許可を受けた協同組合です。

設立以来10年間の「ノウハウ集積」と「組合方式コンサル」を持ってきめの細かいスキルで管理組合の悩みにお応えしています。修繕における前回の工事の仕事内容・劣化状態の調査、費用対効果から修繕方法・材料と建物の延命化計画、日常生活の中で短期間の工事指導、適切な工事、質の高い検査等を組合方式で行います。さらに24、5年以上の高経年のマンションに不足している「改良計画」で住空間の質レベルをアップする暮らしやすい住まいを創造を応援しています。

“組合式コンサル”の特徴

  • 意匠・構造・設備・マンション管理士など総合的な視点で調査、診断から、修繕・改良に関する提案、設計、アドバイスができます。また、顧問として弁護士も組織しています。
  • 「数多くの設計事務所の集まり」のため、得意分野、経験の種類や数が豊富です。
  • 新築以上に緻密で厳しい工事監理が要求される修繕工事においては、検査時に複数人(通常50戸あたり検査員が1人)の検査員が立ち会うことで、より丁寧で質の揃った検査をすることができます。協同組合という形式をとっているからこそ、スタッフが多く、検査員として複数人を派遣することが可能なのです。
  • 様々な分野の知識と経験を持った多数の組合員がいることで、一般的には嫌がる設計事務所が多い瑕疵問題のコンサルティングにも対応し、解決して参りました。これは、ybellの誇りとして取り組んでいる業務です。
どうして“修繕・改良専門”なのですか。/新築工事と修繕工事は、大きく違います。私達は、修繕・改良の専門コンサルに特化した組織です。

「新築」と「修繕」のもっとも大きな違いは、社会的な仕組みにあるといえると思います。
「新築」の場合は、設計・工事は建築士等の資格者が行うことが義務付けられています。また、建築確認申請を行政に提出する義務があり、行政から確認のお墨付きを受けないと工事はできません。このように新築建物には、安全と信頼の元で工事を行うことができるような社会的な仕組みができています。
ところが、「修繕」の場合、資格制度が未整備で、驚かれるかもしれませんが、「修繕」の設計・工事には資格が不要です。しかも、なんらかの事故が起きない限り行政は介在しません。
このように「新築」と「修繕」を取り巻く社会の仕組み自体が大きく異なっているのです。
これは、区分所有者の方々がマンションの財産保全を図るには大変不満足な環境であるといえます。
また、「新築工事」と「修繕工事」「改良工事」では、コンサルタントが行う業務や業務の構成比が異なります。それぞれの工事の業務の概略図を下図に示します。

「新築工事」と「修繕工事」の異なる点は、

  • 「修繕工事」では、劣化調査から始まる。
  • 「工事監理」とともに「工事監督(検査を主体にした現場監督)」を行う。
     ※工事の監理と監督の違いは?
  • 設計は、長期修繕計画の見直し提案を行う。
    新築と修繕

このように、管理組合の良き相談相手となる「修繕や改良」を専門とするコンサルタントの必要性がここにあると言えます。

“修繕・改良工事”には、なぜコンサルタントが必要なのですか。/専門知識を持つコンサルタントは、マンション管理組合の信頼できるパートナーです。

マンションの修繕工事・改良工事を成功させることは、管理組合にとって最重要課題のひとつですが、この課題を順調に乗り切るためには、言うまでもなく調査や設計、工事に対する専門的な知識が必要です。また、管理組合と工事施工者との関係の中に第3者性が存在することも大切なことです。
コンサルタントは、調査・計画・工事監理などに対する専門的知識を有し、管理組合の利益を守るための利益代表として、修繕・改良工事の計画や工事監理を委託されることで、管理組合、工事施工者との間に入る第3者機関として機能することになります。

図01

しかし、現在、マンションの修繕・改良工事を行う場合の体制には、いくつかのパターンがあります。中には、管理組合が工事施工者とのみ契約する場合や、マンションの管理会社が計画や設計、工事などを行う場合など、コンサルタントという第3者性を持つ存在を介在させていない場合もあります。それぞれに長所・短所があります。どの体制を組んでいくのがもっとも管理組合(ひいては管理組合員)にとって利益をもたらすのか、見極める必要があるでしょう。

  • [体制1] 工事施工者が、計画・設計まで行うパターン
    図02
  • [体制2] マンション管理会社が計画・設計・工事まで行うパターン
    図03
  • [体制3] マンション管理会社が計画・設計を行うパターン
    図04
  • [体制4] 第3者機関であるコンサルタントを介在させるパターン
    図05
  • [体制5] 第3者機関であるコンサルタントを介在させるパターン
         (自主管理のマンションの場合)
    図06

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